Saldo e Stralcio immobiliare

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SALDO E STRALCIO immobiliare

È possibile salvare la nostra casa offrendo meno denaro di quanto ci chieda la nostra banca?

Oggi vediamo come proporre un’operazione di saldo e stralcio e vediamo come costruire la somma da offrire la somma da offrire alla banca.

In questi anni di grandi stress bancari, si è sentito parlare spesso e volentieri di saldi di debiti bancari per mezzo di somme inferiori rispetto a quelle effettivamente vantate dalla banca, il così detto saldo e stralcio. Per fare un esempio, parliamo di un debito di 83.000 che viene saltao definitivamente con una somma di 37.000.

 

Come si forma e come va gestita questa opportunità.

Il saldo è stralcio è previsto dal codice civile. L’art. 1236 dice, in buona sostanza che un accordo di saldo e stralcio è una transazione dove le parti  si fanno delle reciproche concessioni per evitare una lite. Da una parte il creditore, la banca, accetta di incassare una cifra inferiore, in cambio del fatto che il debitore, l’altra parte, lo paghi subito o comunque in tempi brevi e ragionevoli.

Un’operazione di saldo e stralcio può riguardare crediti problematici. La prima categoria riguarda i crediti in cui il debitore non è preciso o è diventato totalmente inadempiente: non vengono pagate le rate dei mutui, finanziamenti o leasing, il saldo del conto corrente è “in rosso” e la provvista non viene ripristinata. Oppure un debito può essere problematico quando il debitore porta avanti delle contestazioni in tribunale su importi per i quali la banca teme una probabile condanna.

Una banca può accettare di ricevere una somma inferiore rispetto a quella che potrebbe pretendere dal suo debitore per 3 principali motivi:

 

MOTIVO 1
Il tempo è davvero denaro per il sistema bancario. Ogni volta che la banca attende del denaro dal suo debitore, denaro che non viene pagato in maniera regolare, deve accantonare delle somme a protezione di tutti gli altri clienti. L’accantonamento impedisce alla banca di poterle reinvestire e guadagnare nuovo denaro. Quando si fa attendere una banca, in maniera irregolare, si causano alla banca stessa perdite relative ai mancati guadagni futuri.

MOTIVO 2
Una banca che non incassa un credito attiverà delle azioni, in tribunale, contro il suo debitore. Cercherà di portare all’asta, soprattutto immobili del debitore, e cercherà di incassare il suo credito, dalla vendita di questi beni.

Questo aspetto ha due difetti: il primo è che si tratta di un procedimento molto lento. Il secondo è che le aste giudiziarie dimostrano in questo periodo una resa molto bassa. Spesso e volentieri la banca non incassa se non piccole parti del credito che le residua. Dopo tempo e spese legali, la banca si ritrova ancora a vantare un credito che non riesce ad incassare.

MOTIVO 3
Quando una banca attende del denaro pagato in modo irregolare, dopo un po’, per effetto delle norme stabilite dalla Banca Centrale Europea, si vede costretta a togliere quelle posizioni dal proprio bilancio. Quando si vede costretta a fare questo, la banca solitamente procede alla vendita del credito a un fondo speculativo, che lo comprerà nella speranza di recuperare a sa volta il credito ceduto.

Quando i fondi speculativi comprano queste posizioni li comprano ad un prezzo inferiore (tra il 10% e il 30% del valore iniziale del debito ceduto). Anche in questo caso la banca comunque perderà denaro.

In tutte e tre gli scenari, la banca perde denaro. Sono attuali le statistiche della Banca d’Italia che riportano che nel 2019 le vendite dei crediti in sofferenza, ormai considerati impossibili da incassare, ai fondi speculativi sono state concluse mediamente ad un valore che si attesta intorno al 23% dell’esposizione al momento della cessione.

È ovvio che offrire denaro a un creditore che ha una previsione di incasso pari a ¼ del suo credito, permette di fare delle offerte in saldo e stralcio importanti. È più probabile, a questo punto, riuscire ad offrire somme anche di poco superiore al valore di realizzo sperato dalla banca. È un’opportunità che deve essere però gestita bene perché ogni posizione da parte della banca viene analizzata in profondità e ci sono innumerevoli aspetti che vengono tenuti in considerazione dal creditore. Soprattutto le tempistiche di gestione di queste offerte devono essere tenute sotto controllo.

 

Ci sono 4 macro-aspetti che verranno analizzati con precisione elevata dal creditore.

ASPETTO 1
Il primo e fondamentale, soprattutto per le operazioni ipotecarie, è il valore dell’immobile oggetto della garanzia del credito.

Se il valore dell’immobile è almeno pari o supera il valore del debito, si avranno buone possibilità che la banca sia disposta a trattare. Al contrario se il valore dell’immobile si rivela inferiore al valore del debito la conclusione dell’accordo potrebbe rivelarsi più complessa.

ASPETTO 2
Vengono presi in considerazione i redditi e il patrimonio del debitore. Le banche pongono attenzione al reddito del debitore, sia esso azienda o persona fisica, ma anche quanti altri immobili, quante altre proprietà esso abbia nella sua disponibilità, oltre ovviamente all’immobile eventualmente già ipotecato. Anche gli ulteriori beni potrebbero, a loro volta, diventare oggetto di ipoteca.

ASPETTO 3
Le banche tengono in considerazione anche gli ulteriori garanti, oltre al debitore principale. Se in una operazione sono stati coinvolti altri garanti, (familiari, soci, amministratori di società…) che a loro volta hanno immobili o redditi, anche questi beni risulteranno aggredibili dalla banca.

ASPETTO 4
Il tempo che il debitore ci mette ad offrire il denaro. Le banche sono suscettibili al tempo. Se l’offerta è immediata, questo ha un valore nella strategia per tentare un saldo e stralcio sul mutuo, se invece si iniziano a chiedere dilazioni, si avranno effetti differenti nella risoluzione della trattativa.

Approfondimento: in questo articolo analiziamo quanto offire
Guarda il nostro video sul Saldo e stralcio immobiliare.

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