Mutui senza interessi e ipoteca se superano il limite di finanziabilità dell’80%

Oggi parliamo di mutui con ipoteca dove le banche hanno erogato delle somme pari o superiori rispetto al valore dell’immobile dato a garanzia, ma soprattutto parliamo di come farci dare indietro tutti gli interessi e cancellare le ipoteche.

Il sistema bancario nei secoli si è inventato mille modi per finanziare i clienti. Il più diffuso e il più utilizzato ancora oggi è il cosiddetto finanziamento assistito da garanzie reali immobiliari, vale a dire una forma di finanziamento dove la banca presta del denaro e in cambio scrive ipoteca su un immobile di proprietà del debitore.

Questo tipo di operazioni in Italia deve sottostare a una serie di regole molto precise, la violazione delle quali porta delle conseguenze che possono arrivare fino alla cancellazione di tutti gli interessi e anche delle ipoteche iscritte sugli immobili.

In Italia esiste il testo unico bancario, cugino del mitico codice civile, che negli articoli dal 38 al 41 definisce chiaramente le tutele per le banche che prestano del denaro con le garanzie immobiliari e tutelano anche i futuri debitori che sottoscrivono quel tipo di contratti.

L’articolo 38 del testo unico bancario, collegato alla delibera CICR del 22 aprile 1995, stabilisce una regola fondamentale e importantissima per i mutui accompagnati da garanzie immobiliari: il rapporto tra ciò che viene finanziato (il denaro prestato dalla banca) e la garanzia dell’immobile non può superare l’80%: se, ad esempio, l’immobile vale 100, la banca non potrà erogare mai più dell’80%, quindi più di 80.

Se sto comprando un immobile che vale 200 mila euro la banca non potrà darmi più di 160 mila cioè l’80% di 200.

Sulle conseguenze della violazione della delibera CICR e dell’art. 38 TUB si è pronunciata, in modo molto chiaro, la Corte di Cassazione: secondo la suprema corte il mutuo in violazione è nullo e le condizioni devono essere riportate al momento precedente alla sottoscrizione del contratto.

La clausola che remunerava il prestito viene annullata e l’ipoteca che viaggiava insieme a lui viene cancellata perché diventa un’ipoteca nulla. Le conseguenze pratiche di questo effetto sono due: ovviamente la prima se abbiamo pagato degli interessi tali somme diventano capitale e il nostro debito si riduce rapidamente; la seconda è l’eliminazione dell’ipoteca che se per caso, purtroppo, siamo attaccati da una banca perché in ritardo con i pagamenti o abbiamo addirittura una risoluzione del contratto, la banca si ritroverà improvvisamente senza l’ipoteca e il suo attacco non avrà più un effetto giuridico corretto.

Ovviamente tutto questo non è semplice né tantomeno automatico. Per valutare quali azioni intraprendere su contratti di mutuo che abbiano superato il limite di finanziabilità, bisogna costruire un’attenta e precisa strategia, bisogna conoscere il debito capitale del mutuo, conoscere quanti interessi sono stati pagati e valutare le conseguenze per capire quali effetti potrebbe avere una sentenza che riconosce la validità dell’ipoteca.

Inviateci i vostri contratti per conoscere le somme che vi spettano o la strategia difensiva che si potrà attuare!