CONSOLIDAMENTO FINANZIAMENTI: CONTESTAZIONI ALLA BANCA STEP 3

In questa serie di post stiamo affrontando il tema delle ristrutturazioni delle operazioni di credito. Ristrutturazioni che sono proposte dagli istituti stessi.

Stiamo indagando tutte le ipotesi di irregolarità che sono emerse nel corso degli anni in queste operazioni.

Abbiamo visto operazioni effettuate con tassi d’interesse eccessivi in quanto applicati a debitori in grave difficoltà; abbiamo visto operazioni effettuate con metodi di calcolo degli interessi poco trasparenti e svantaggiosi per i debitori; abbiamo visto operazioni strutturate in maniera insostenibile per il debitore, ma a volte esclusivamente alla cattura di garanzie reali da parte della banca.

Oggi continuiamo l’analisi delle ipotesi di anomalia per permettere anche a voi di essere autonomi nella valutazione delle irregolarità delle operazioni di ristrutturazione.

 

Prima irregolarità

 

Spesso abbiamo incontrato operazioni in cui erano vendute delle obbligazioni della banca per aumentare le utilità della banca ma peggiorare il costo del credito per il debitore.

Facciamo un esempio numerico: ad un’azienda con 100 di debito preesistente viene proposta un’operazione di ristrutturazione di 130. L’azienda è obbligata a destinare i 30 di liquidità residui all’acquisto di obbligazioni emesse dalla banca stessa.

Salvo il caso in cui l’obbligazione renda nettamente di più del costo del debito (ad esempio mi indebito al 2 e ricevo un rendimento dell’obbligazione del 5) normalmente il costo dell’operazione è peggiorato dal fatto che il rendimento dell’obbligazione è basso, ad esempio è pari al 2, mentre il costo per finanziare l’acquisto è nettamente superiore (ad esempio è pari al 5).

In questo modo la banca riesce a vendere il suo prodotto con tutta una serie di conseguenze positive per lei da un punto di vista del bilancio, ma per il cliente l’unico risultato reale è un incremento di costo dell’operazione. Incremento spesso non comunicato.

 

Seconda criticità

 

Commentiamo ora la situazione di squilibrio e irregolarità della ipoteca in proporzione al valore dell’immobile dato a garanzia.

Facciamo un esempio numerico anche in questo caso: prendiamo un finanziamento da 240, supportato da un immobile avente valore 120, quindi tradotto in termini percentuali una erogazione di somme frutto di ristrutturazioni pari al 200 per cento del valore della garanzia stessa.

Quando è che tutto ciò si configura come una irregolarità? Quando la banca, volendo fare la ristrutturazione, utilizza come struttura contrattuale un mutuo fondiario aderente all’articolo 38 e successivi del testo unico bancario.

Il credito fondiario dà alla banca una serie di benefici in termini di tutela, ma chiede contemporaneamente l’adeguatezza del rapporto tra il valore finanziato e la garanzia.

Tale rapporto non può superare l’80 per cento. Questo valore è stato stabilito dalla delibera CICR La delibera Cicr del 22 aprile 1995.

Nel momento in cui il finanziato supera l’’80 per cento del valore dell’immobile su cui viene iscritta ipoteca, la regolarità della garanzia si vede interrompere e questo porta delle conseguenze sia sulla garanzia stessa sia su tutta l’operazione.

 

Terza irregolarità

 

Parliamo del tentativo da parte delle banche di imporre ai debitori oggetto di ristrutturazione l’obbligo di non contestare mai nessun rapporto ristrutturato.

Traduciamo in termini pratici: un’azienda che ha tre rapporti bancari ed a debito per 100, ottiene l’autorizzazione da parte della banca a ricevere una ristrutturazione di pari 100 di un finanziamento di lungo periodo, sottostando però all’obbligo di non contestare mai nessuna irregolarità discendente da quei tre rapporti in nessun luogo e in nessun tempo.

Questo è grave perché questo aspetto tutela la banca, che blinda il suo futuro sapendo che il cliente avrà difficoltà a contestare i rapporti precedenti su tutte le regolarità che forse potrebbero emergere, ma viola una questione fondamentale che discende dall’articolo 1965 del codice civile: in esso è sancito che nelle transazioni le parti si danno reciproci vantaggi.

Se il cliente firma l’accordo di non belligeranza deve ricevere qualcosa di importante a suo vantaggio, una riduzione di debito, delle condizioni eccezionali. Se quindi l’accordo di non belligeranza non fa parte di un accordo transattivo che prevede delle reciprocità, l’impegno preso dal cliente può essere smontato e quindi dare delle opportunità future molto importanti.

Fino a questo momento abbiamo cercato di descrivere le irregolarità relative alle ristrutturazioni bancarie. Prossimamente andremo a tirare le fila e a decidere insieme come agire nei negoziati con gli istituti di credito.